Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Ян, Ярмощук

кто такой Джон Голт?

Меня зовут Ян Ярмощук, люблю давать новую жизнь объектам недвижимости, переделывать заводы и фабрики в культурные и бизнес-центры, евангелист стиля лофт (реновация, редевелопмент, ревитализация).

общее представление можно получить на сайте yarmoshuk.ru
долгое время занимался фотографией, поэтому многие знают меня именно как фотографа
в 2009, 2010, 2011 на разных площадках и в разных городах проводил лофт-проект ПЛАЦДАРМ
с 2010 по 2014 делал проект Узел связи / HUB
вместе с Сергеем Долей проехал экспедицию Россия
в 2014-2015 работал над трансформацией ликеро-водочного завода Кристалл в Город Кристалл
с августа 2015 возглавляю компанию FlaconX — подразделение Дизайн-завода ФЛАКОН



самое интересное в журнале написано про недвижимость, реконструкцию заводов, ревитализацию, бизнес
как я снимал квартиру в Москве
квартирный вопрос это боль, я решил сделать Кампус на Кристалле
что сделали с огромной верфью в Амстердаме NDSM-wharf
трансформация восточных доков в Амстердаме Eastern Docklands
как поменять имя и абсолютно все документы (coming soon)
90 дней ежедневных публичных отчетов о достижении целей. Игра.
ошибки которые я совершил и о которых сожалею (coming soon)
все что вы хотели спросить про Бизнес-Молодость (coming soon)

автомобильные и другие путешествия
как я ходил в автошколу Jaguar Experience
284 часа за рулем Toyota
1.5 года на Opel GTC
28 правил жизни в путешествии
патриотичный УАЗ. впечатления от экспедиции на Север

по всем вопросам пишите на электропочту yan.yarmoshuk@gmail.com или звоните +7 967.015.99.11

так. о себе информацию сообщил-обновил. теперь очень прошу рассказать чем занимаетесь сейчас вы? где живете? где работаете? как отдыхаете? к чему стремитесь?
Ян, Ярмощук

ДубльДом

Презентация новых версий ДубльДома от Ивана Овчинникова — отлично организовано! Увидеть производство, встретить кучу друзей, получить ответы на вопросы, еще раз убедиться в качестве, захотеть купить!
Теперь усиленно ищу земельный участок...

На фото модификация "мастерская"



Ян, Ярмощук

Likerka Loft в Туле. реновация ликеро-водочного завода

реновация ликеро-водочного завода в торговый и бизнес-центр.
приезжал в Тулу на выходных, поэтому с управляющим проекта переговорил только по телефону.

тот самый случай когда место вживую оказалось лучше чем сайт )) обычно наоборот.

управляющий, Кузьминых Евгений Алексеевич, рассказал о том как удалось создать моду на лофт в регионе.

объект входит в структуру IMC (investment manadement company)
в портфеле компании 2 объекта в Воронеже и 1 в подмосковной Щербинке.

акционеры люди непубличные, поговорить не удалось.

Collapse )
Ян, Ярмощук

виды и технологии управления зданиями.

скоро буду тестировать новый для себя бизнес, погрузился в тему управления коллективной собственностью. и чтобы конспекты зря не лежали, решил публиковать.

виды и технологии управления зданиями.
Жилищный кодекс РФ закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ, и делегирование полномочий по управлению обще домовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Непосредственное управление.
при таком типе управления все договоры на обслуживание здания и все решения принимаются на общем собрании собственников. теряется оперативность, т.к. нет штатных сотрудников, но и снижается стоимость обслуживания, по той же причине отсутствия наемных менеджеров. такая форма управления актуальна только для небольших домов.
управление правлением ТСЖ (товарищество собственников жилья)
некоммерческая организация, которая становится юридическим лицом.
из достоинств можно отметить, что можно приватизировать придомовую территорию и делать с ней что захочется. сдавать в аренду подвалы, чердаки и землю под объекты бизнеса, устраивать парковку, и например если государство будет выкупать здание под свои нужды (дороги, стройки, олимпиады) - то будет делать это по рыночной, а не кадастровой стоимости. (рыночная стоимость обычно гораздо выше кадастровой)
Управляющая компания.
право собственности остается конечно же у владельцев квартир, передаются только полномочия по эксплуатации. весьма удобная форма, т.к. можно выбрать и нанять лучшую организацию с крепким менеджментом.
недостаток только один - найти профессиональную компанию за приемлемые деньги.
если брать здания вообще, а не только многоквартирные дома из Жилищного комплекса, то вариантов становится больше.
[Апарт-комплексы]
Апарт-комплексы
совсем недавно власти Москвы остановили безудержный рост апартаментов, которые выглядели как обычный дом, который игнорирует нормы инсоляции и обеспечения социальной инфраструктурой.
теперь необходимо привлекать к управлению таким зданием профессиональную организацию.
в этом случае все здание функционирует как гостиница с лобби, баром, уборкой, охраной и консьержами.
в России такая форма только начинается. как пример можно привести апарт-комплекс Ye’s от ГК "Пионер".
Владелец номера-апартамента является рантье, который избавлен от хлопот по поиску арендатора, уборке, текущему ремонту.
если брать пример из высокого сегмента, то MaMaison pokrovka suite от международного оператора MaMaison.
84 номера площадью от 35 до 213 м2
[бизнес-центр]
бизнес-центр.
управляет недвижимостью в этом случае управляющая компания, которая обслуживает здание, подбирает арендаторов, заключает договора, контролирует оплаты и т.д.
у собственника здания есть 2 варианта: привлечь профессиональную команду, которая уже имеет опыт управления сопоставимыми объектами, либо создавать свою собственную УК (более выгодный, но и более рискованный вариант, т.к. нужно создать по сути новый бизнес)
[кластер]
кластер. то что мы привыкли называть кластером, является по сути бизнес-центром с ярко выраженной концепцией. в качестве примера можно привести Флакон, Винзавод, Артплей, Кристалл, Красный Октябрь и т.д.
в остальном объект управляется как любой другой комплекс.
зарубежом типология несколько шире. на майских праздниках ездил в Нью-Йорк, там
например есть такая интересная форма как Здание-Корпорация.
[кооперативы]
Кооперативы, сокращенно "Co-ops"
Кооперативные здания уникальны для Нью-Йорка и очень здесь распространены - около 80% домов в Манхеттене являются кооперативами. Кооперативное здание оформлено как корпорация, которая владеет зданием и (чаще всего) землей под ним. Приобретая квартиру в кооперативе, Вы на самом деле покупаете акции корпорации и становитесь ее акционером. Кооперативные здания управляются Советом директоров, который принимает все решения по ремонту и обслуживанию здания, а также одобряет субаренду квартир в доме.
Кооперативные квартиры обычно дешевле, чем кондоминиумы, но ежемесячные коммунальные взносы обычно выше и, в зависимости от здания, покрывают общие расходы на швейцаров, обслугу, спортзал, парковку и проч.
Правила в каждом здании устанавливаются акционерами и Советом директоров, и поэтому варьируются. При покупке квартиры в кооперативе у Вас будет возможность ознакомиться со сводом всех правил и процедурой принятия решений в конкретном доме.

[Кондоминиумы]

Кондоминиумы, сокращенно "Condos"
Кондоминиумы - это многоквартирные дома, в которых жильцы владеют пространством "от стены до стены" в своей квартире, а общие площади здания и земля находятся в коллективной собственности всех владельцев. Жильцы платят ежемесячные коммунальные взносы и подчиняются правилам, установленным в их доме, распространяющимся на ремонт квартиры, установку стиральной и сушильной машины, субаренду, право завести домашних животных и проч.
Если Вы снимаете квартиру в кондоминиуме, Вы являетесь арендатором квартиры частного владельца. В большинстве кондоминиумов для утверждения Вас в качестве арендатора потребуется проверка кредитной истории и одобрение Советом директоров здания.

[Доходный дом]

Здание с арендными квартирами. Доходный дом.
Как следует из названия, все квартиры в таком здании сдаются в аренду, а не продаются по отдельности. Такие дома бывают очень разными по архитектуре - от браунстоунов до современных высоток. Они управляются либо владельцем (который иногда проживает в этом же доме), либо Управляющей компанией, которая занимается обслуживанием здания, рассмотрением заявок от людей, которые хотели бы снять квартиру в этом доме, а также сбором арендной платы.
Арендная плата может быть "стабилизирована", "контролируема" или устанавливаться в соответствии с рыночными ценами. В квартирах со стабилизированной или контролируемой арендой жилец защищен законом от увеличения аренды более чем на определенное количество процентов в год. В одном здании могут быть квартиры как с ограничениями по росту арендной платы, так и без нее.


если какие-то процессы не видно, это не значит что их нет.
в недвижимости очень много таких подводных камней.
кто хочет поехать в путешествие по интересным объектам?
Ян, Ярмощук

когда выгоднее покупать апартаменты. Клейнхаус / Kleinhouse

..пост не проплачен.. к сожалению ))

Когда выгоднее покупать апартаменты.
ну конечно на старте продаж. самое время заходить в проект, когда для первых продаж традиционно большие скидки.
здесь есть только один нюанс. нужно знать когда комплекс будет достроен ))
если вам нужен лофт сразу жить, то тогда конечно это проблематично.
потому что еще пару лет вокруг будет стройка и ремонты (судя по документации до 4 квартала 2016 года)
объект существует, стены стоят, крыша не течет. так что шансы на успех высокие!



атмосферное видео о проекте
Collapse )

проект реализует компания Крайс Девелопмент, где я работаю над другим проектом - Город Кристалл
поэтому поневоле знаю много подробностей и по Клейнхаусу.
можно мне звонить по +7 967.015.99.11
Ян, Ярмощук

судьба АТС (автоматическая телефонная станция)

c 2010 года раскачивали неиспользуемые площади Ростелекома в Чебоксарах, Ульяновске и Кирове. провели 2 хороших сезона проекта Узел связи / Hubspace. Друзья-приятели сделали хороший лофт из похожей АТС в Петропавловске-Камчатском. мы с Димой Донсковым встречались со многими экспертами и топ-менеджментом Ростелекома. знаю еще несколько концепций по использованию. были также варианты демонтажа и постройки жилья.

08 АТС

08 люди

но ритейл-вариант оказался самым живучим: X5 Retail Group откроет около 300 "Пятерочек" в помещениях "Ростелеком", что выглядит очень логичным. практически все АТС располагаются в глубине жилых массивов...

Второй по выручке ритейлер в России – X5 Retail Group договорилась, что получит от «Ростелекома» портфель недвижимости для редевелопмента и последующего открытия там своих магазинов. Об этом «Ведомостям» рассказали два источника в компаниях – участниках переговоров.
11 марта должно быть подписание документов. по словам оператора связи, такие соглашения могут быть подписаны и с другими компаниями, т.к. у Ростелекома действует программа оптимизации расходов на недвижимость.
наряду с арендой, рассматривается и продажа. в Москве в 2013 году было продано одно из зданий за 1,1 млрд.руб.
подробности в на сайте Ведомостей:
http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2015/03/10/rostelekom-na-pyaterochku

дополнение:
Первый магазин «Пятерочка» на объекте «Ростелекома» открыт 6 марта в Новочебоксарске. Второй магазин
планируется к открытию в апреле этого года в городе Семенов Нижегородской области.
хорошая статья и дополнительная информация с контактами ответственных

http://www.moe-online.ru/news/view/313743.html
Подробнее:http://www.moe-online.ru/news/view/313743.html
Ян, Ярмощук

Дубльдом



ночевал сегодня в Дубльдоме Ивана Овчинникова. теперь я знаю из каких домиков нужно строить поселок!
Ян, Ярмощук

34 день. 3 августа.

34 день. 3 августа.
1. купить машину. чтобы по настоящему захотеть купить машину, нужно взять в аренду и поездить. причем взять можно практически любую, выбор большой. и вот после недели-другой вдруг понимаешь, что без машины уже не представляешь как передвигаться. быстро привык к московским дорогам, хотя раньше (несколько раз приезжал на машине в Москву) было откровенно страшно.
2. 1.000.000 руб за 3 мес. выуживаю из потока информации манимейкинговые действия. и найдя такие эффективные действия, удивляюсь. как я их раньше не замечал?
3. english. (IELTS Academic — 6.5, TOEFL — 85) today i was read english magazine about culture
4. здоровье, набрать вес 75 кг. ем.
5. переехать в лучшую квартиру. сегодня сидел на широком деревянном подоконнике и кайфовал от вида.
6. улучшить гардероб и стиль. ничего.
7. публичные выступления, улучшить навык продаж и переговоров. +1
8. развить проект хаб, вывести в +100.000 р.месяц. ничего. тут нужно сказать, что это я ничего не делаю. а вот ребята в Чебоксарах напрягаются… Женя, Ксюша, Ангелина, Наталья, Яна, Наташа – вы большие молодцы!
9. экспертность по редевелопменту недвижимости. встретился в ДК Онежский со Светланой, руководителем по культуре из Сев.Адм.Округа. Осмотрели, особенно меня впечатлил чердак, который тоже можно использовать. вообще радует меня направление развития недвижимости. прямо вдохновляет.
10. центр БМ. готова очередная "порция" чертежей. подбираем свет.

я в Игре http://game.molodost.bz/

34 день. 3 августа.