Ян Ярмощук (yarmoshuk) wrote,
Ян Ярмощук
yarmoshuk

виды и технологии управления зданиями.

скоро буду тестировать новый для себя бизнес, погрузился в тему управления коллективной собственностью. и чтобы конспекты зря не лежали, решил публиковать.

виды и технологии управления зданиями.
Жилищный кодекс РФ закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ, и делегирование полномочий по управлению обще домовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Непосредственное управление.
при таком типе управления все договоры на обслуживание здания и все решения принимаются на общем собрании собственников. теряется оперативность, т.к. нет штатных сотрудников, но и снижается стоимость обслуживания, по той же причине отсутствия наемных менеджеров. такая форма управления актуальна только для небольших домов.
управление правлением ТСЖ (товарищество собственников жилья)
некоммерческая организация, которая становится юридическим лицом.
из достоинств можно отметить, что можно приватизировать придомовую территорию и делать с ней что захочется. сдавать в аренду подвалы, чердаки и землю под объекты бизнеса, устраивать парковку, и например если государство будет выкупать здание под свои нужды (дороги, стройки, олимпиады) - то будет делать это по рыночной, а не кадастровой стоимости. (рыночная стоимость обычно гораздо выше кадастровой)
Управляющая компания.
право собственности остается конечно же у владельцев квартир, передаются только полномочия по эксплуатации. весьма удобная форма, т.к. можно выбрать и нанять лучшую организацию с крепким менеджментом.
недостаток только один - найти профессиональную компанию за приемлемые деньги.
если брать здания вообще, а не только многоквартирные дома из Жилищного комплекса, то вариантов становится больше.
[Апарт-комплексы]
Апарт-комплексы
совсем недавно власти Москвы остановили безудержный рост апартаментов, которые выглядели как обычный дом, который игнорирует нормы инсоляции и обеспечения социальной инфраструктурой.
теперь необходимо привлекать к управлению таким зданием профессиональную организацию.
в этом случае все здание функционирует как гостиница с лобби, баром, уборкой, охраной и консьержами.
в России такая форма только начинается. как пример можно привести апарт-комплекс Ye’s от ГК "Пионер".
Владелец номера-апартамента является рантье, который избавлен от хлопот по поиску арендатора, уборке, текущему ремонту.
если брать пример из высокого сегмента, то MaMaison pokrovka suite от международного оператора MaMaison.
84 номера площадью от 35 до 213 м2
[бизнес-центр]
бизнес-центр.
управляет недвижимостью в этом случае управляющая компания, которая обслуживает здание, подбирает арендаторов, заключает договора, контролирует оплаты и т.д.
у собственника здания есть 2 варианта: привлечь профессиональную команду, которая уже имеет опыт управления сопоставимыми объектами, либо создавать свою собственную УК (более выгодный, но и более рискованный вариант, т.к. нужно создать по сути новый бизнес)
[кластер]
кластер. то что мы привыкли называть кластером, является по сути бизнес-центром с ярко выраженной концепцией. в качестве примера можно привести Флакон, Винзавод, Артплей, Кристалл, Красный Октябрь и т.д.
в остальном объект управляется как любой другой комплекс.
зарубежом типология несколько шире. на майских праздниках ездил в Нью-Йорк, там
например есть такая интересная форма как Здание-Корпорация.
[кооперативы]
Кооперативы, сокращенно "Co-ops"
Кооперативные здания уникальны для Нью-Йорка и очень здесь распространены - около 80% домов в Манхеттене являются кооперативами. Кооперативное здание оформлено как корпорация, которая владеет зданием и (чаще всего) землей под ним. Приобретая квартиру в кооперативе, Вы на самом деле покупаете акции корпорации и становитесь ее акционером. Кооперативные здания управляются Советом директоров, который принимает все решения по ремонту и обслуживанию здания, а также одобряет субаренду квартир в доме.
Кооперативные квартиры обычно дешевле, чем кондоминиумы, но ежемесячные коммунальные взносы обычно выше и, в зависимости от здания, покрывают общие расходы на швейцаров, обслугу, спортзал, парковку и проч.
Правила в каждом здании устанавливаются акционерами и Советом директоров, и поэтому варьируются. При покупке квартиры в кооперативе у Вас будет возможность ознакомиться со сводом всех правил и процедурой принятия решений в конкретном доме.

[Кондоминиумы]

Кондоминиумы, сокращенно "Condos"
Кондоминиумы - это многоквартирные дома, в которых жильцы владеют пространством "от стены до стены" в своей квартире, а общие площади здания и земля находятся в коллективной собственности всех владельцев. Жильцы платят ежемесячные коммунальные взносы и подчиняются правилам, установленным в их доме, распространяющимся на ремонт квартиры, установку стиральной и сушильной машины, субаренду, право завести домашних животных и проч.
Если Вы снимаете квартиру в кондоминиуме, Вы являетесь арендатором квартиры частного владельца. В большинстве кондоминиумов для утверждения Вас в качестве арендатора потребуется проверка кредитной истории и одобрение Советом директоров здания.

[Доходный дом]

Здание с арендными квартирами. Доходный дом.
Как следует из названия, все квартиры в таком здании сдаются в аренду, а не продаются по отдельности. Такие дома бывают очень разными по архитектуре - от браунстоунов до современных высоток. Они управляются либо владельцем (который иногда проживает в этом же доме), либо Управляющей компанией, которая занимается обслуживанием здания, рассмотрением заявок от людей, которые хотели бы снять квартиру в этом доме, а также сбором арендной платы.
Арендная плата может быть "стабилизирована", "контролируема" или устанавливаться в соответствии с рыночными ценами. В квартирах со стабилизированной или контролируемой арендой жилец защищен законом от увеличения аренды более чем на определенное количество процентов в год. В одном здании могут быть квартиры как с ограничениями по росту арендной платы, так и без нее.


если какие-то процессы не видно, это не значит что их нет.
в недвижимости очень много таких подводных камней.
кто хочет поехать в путешествие по интересным объектам?
Tags: development, real estate, redevelopment, девелопмент, квартирный вопрос, работа
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments